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高力國際發布2020年下半年物流倉儲租金地圖

2021-03-10 14:06:08 大京網 

全國市場概

2020年下半年,高力國際物流倉儲租金地圖33個核心物流城市總供應量約6,744萬平方米,相比上半年增長12%。其中供應量超過100萬平方米的城市有24個,上海、天津和成都排名前三。

注:由于香港市場情況較特殊,不納入統計,下同。

竣工面積最大的城市為西安,達76.7萬平方米,嘉興、成都、長沙和東莞均有超過50萬平方米的半年新增供應入市。

市場整體出租率86%,相比上半年上升1個百分點。出租率高于95%的城市有11個,其中廊坊和南寧均為滿租,常熟99%。

2020年下半年,市場平均租金為人民幣1.04元/平方米/天,相比上半年下降1.7%,主要由于個別供應量較大的城市的租金波動,但同時,25個城市的租金保持穩定或有所增長。北京、深圳和上海的凈有效租金位列前三。

注:采用加權平均的方法,故供應量大的城市租金波動對平均值有更大影響。

各區市場概

北京:北京長期處于供不應求的市場狀態。2020年下半年,受疫情影響,全市平均租金較上半年無明顯增長。未來北京仍將處于供不應求的市場情況,受產業政策、市場調整等影響,預計平均租金將保持增長,但增速將有所調整。

廊坊:廊坊在過去多年保持無新增供應且長期相對滿租的市場情況。近年北京擴展空間長期受限,環京區域特別是廊坊近幾年投資活躍,所投資的項目將在近年集中入市。預計廊坊2021年上半年新增供應48萬平方米,大于其現有總存量,短期內將對廊坊的租賃市場造成一定波動,但長期仍將保持健康的市場環境。

熱門租賃市

北京、廊坊

熱門土地市

北京、廊坊

上海及周邊城市:2020年下半年,上海物流租金多年來首次下跌,主要因為疫情影響和電商自用倉的啟用。上海作為一個日益成熟的市場,未來供應持續收緊,同時需求依然強勁,預期明年租金會有所反彈。同時,上海一直是開發商和投資方青睞的物流市場,租金價格長期處于高位。預計上海未來5年租金漲幅平穩,每年增長率在0.6-3%。高租金和長三角日益完善的基礎設施為上海的需求外溢提供了條件,我們可預見周邊城市的租金仍有較大增長空間。

武漢:武漢在2020年下半年租金和出租率雙增長,其中出租率從80%上漲到89%,已超過疫情前的83%,主要源自醫藥或生鮮冷鏈用戶,其改建冷庫的需求日益上升。

熱門租賃市

嘉興、武漢、杭州、義烏、昆山、太倉、長沙

熱門土地市

淮安、合肥、湖州、寧波、常熟、太倉、臺州

東莞:近年電商的蓬勃發展和東莞產業轉型升級等利好因素,持續帶動東莞倉庫需求不斷上漲。2020年,受疫情催化而快速增長的電商零售產業以及深圳外溢的市場需求,使得東莞在有大量新增供應入市的情況下,出租率仍維持較高水平。此外,隨著東莞基礎交通設施的完善和消費市場的發展,尤其是電商企業倉儲配送需求的擴張,預計租金在未來三年內會持續上漲。

佛山:佛山市場在2020年下半年實現了租金和出租率雙增長。2020年廣州大量舊城改造,物流和電商企業搬遷至廣州周邊城市。佛山距離廣州最近,配送廣州城區時效性高,外加生鮮電商強勢進駐,一同推動佛山租金和出租率增長,預計該趨勢還將持續。

南寧:南寧市場在2020年下半年出租率達100%,市場供需平衡,需求主要來自醫藥和農產品(000061,股吧),冷庫需求相對旺盛。在出租情況較為可觀的同時,當地市場還需時間接受甲級倉庫的租金水平。

香港:盡管香港市場整體受到疫情和中美貿易戰的影響,但工業地產(含物流地產)的表現仍相對其他版塊較好,整體租金僅略有下降*,主要因為市場上租戶會因傾向更低的租金而搬遷,房東則會通過提供靈活的激勵措施和更長的免租期來吸引租戶。香港市場因出口反彈和宣布取消非住宅雙倍印花稅有回暖趨勢,冷庫和數據中心需求旺盛,近期已出現幾宗基金投資者參與的工業大廈全棟交易。

*注:租金地圖上香港租金數字下降是租金下跌和匯率變動共同的結果。

熱門租賃市

廣州黃埔區、佛山三水區、南寧良慶區和江南區、東莞、惠州惠陽區、香港葵涌、荃灣和粉嶺

熱門土地市

廣州花都區、佛山高明區、南寧良慶區和江南區、東莞、惠州惠陽區、香港粉嶺

西

成都:受惠于社區團購及生鮮電商的強勢布局,盡管成都2020年下半年有超過50萬平方米新增供應投放市場,但由于整體需求較為強勁,出租率反而有所上升。由于本地消費市場的不斷回暖,未來成都市場的倉儲租賃需求預計仍將以第三方物流(快遞快運)以及電商類客戶為主導。

西安:西安2020年下半年入市了約76萬平方米的新增供應,是新項目投放量最大的市場。盡管新增供給較大,但市場需求仍使得出租率保持了一個較為穩定的水平。預計未來西安需求繼續上升,同時新增供應大幅減少,西安市場的出租率以及租金將會小幅上漲。

貴陽:由于整體倉儲體量較少,市場表現較好。短期內貴陽市場無新增供應入市,預計出租率和租金將會有進一步的提升。

熱門租賃市

成都雙流、新都和青白江、重慶空港和沙坪壩、西安港務區和空港

熱門土地市

成都青白江

(責任編輯:張曉波 )
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